MONITORUL IMOBILIAR

Diferenta uriasa dintre Bucuresti ( adica “Occidentul apropiat ” , unde provincialul crede ca poate trai ca la Paris minus limba utilizata si obiceiurile apusene ) si orasele din tinuturi diverse ale Romaniei incepe sa se  redefineasca odata cu  marea invazie in teritoriu ce urmeaza deceniului anterior cand aproape tot ce conta ca afacere importanta trecea intai pe la Bucuresti . Apar nu doar centre noi , “clasice” ca insemnatate (dar astazi revigorate prin excese de a plasa bani in afaceri imobiliare mai ales ) ci si posibile concentrari iesite aproape din nimic in genul ” oraselor fara trecut ” din epoca industrializarii ( de fapt, anexe ale marilor parcuri globaliste infiintate de unele trans-nationale ).
Daca acest proces continua, atunci vom avea nu foarte tarziu o alta geografie de valori decat cea de pana acum si poate chiar si un gen nou de echilibru intre marile capitale de tinuturi ,  ” centrul  oficial ” si  noile  aglomerari  ex-rurale unde  injectia de  bani  lucreaza  imprevizibil  .

Ca in orice moment de trezire dupa o febra exagerata (care ne-a adus cresteri de 500-800 % pentru locuintele din Bucuresti si mai bine de 1000 % pentru terenuri in acelasi oras ) , sentimentul de ingrijorare este foarte viu in imobiliarul romanesc mai ales ca astazi trecem printr-o conjunctie de factori negativi unde se intalneste criza creditului global cu probabila scadere a sursei de bani de la emigratii europeni . Concluzia curenta evocata mai putin straveziu dar izbitoare in atmosfera de apasare surda evidenta la tot pasul este , deci, aceea ca ” nu mai sunt bani destui “. Si cum izvoarele recente (credit ipotecar si economii de la bejenari ) au devenit firave rezulta ca scad deopotriva si cumparatorii “solvabili “. Aceasta schema , teoreticeste impecabila , nu este intrutotul adevarata pe o piata unde sumele mari de bani cu obiect speculativ circula inca vertiginos , antreprenorii insista cu propunerile de cartiere , “residences ” si condominium-uri ambalate atragator iar cererea de locuinta ( in planul nazuintei , din pacate ) ramane foarte ridicata . Totusi , efecte in imediat exista iar viitorul le va indruma catre repere mai realiste decat cele de pana acum. Mai mult decat “cumpana ” ,avem un inceput de re-asezari care vor aduce un bilant de ansamblu mai bine definit si o perspectiva asupra detaliilor de unde s-a sters culoarea tipatoare a reclamei negustoresti . Evolutiile nu trebuie privite nici in dramatic ( modelul prabusirii ,caci despre ” recesiune ” ar fi greu de vorbit aici ) dar nici in gama triumfalista de pana acum ; vom avea corectii in materie de locuinte iar piata generala va inainta divers , cu accese de supraincalzire in anumite segmente ( viitoarea vedeta probabila fiind “terenul agricol propriu-zis “) si plafonari previzibile desi nu foarte apropiate cronologiceste ( extinderea “mallurilor ” si a supermagazinelor ) .

Artur Silvestri - Doua interviuri incendiare  despre Vechiul Bucuresti aparute  recent in BLOOMBIZ :

1 . IDEOLOGIA LUI “CLADESTE , VINDE TOT SI FUGI ” - O CAPITALA EUROPEANA INTRE “ZGARIE-NORII HOTIEI ” SI REZERVATIILE URBANE UITATE

2. SCANDALUL CENTRULUI ISTORIC - O INVARTEALA  A STAPANIRII RAPACE  - DAR CE TREBUIA FACUT SI NU S-A FACUT  ?

Principiul alternativei ieftine se confirma si in ce priveste imobiliarul vacantier din sudul Frantei unde arhipelagul ultra-scump alcatuit din Proventa , Riviera franceza si orasele de bogatasi excentrici isi pierde din interesul traditional si ramane deocamdata in stapanirea unui clan multi-national amator de placeri insolite ce se consuma cu bani exorbitanti . Devenind impracticabile mai jos de un nivel greu de atins , acestea trebuiau parasite de intrusii refuzati si, deci, ar fi trebuit sa produca deplasari de contru de interes. Acesta a aparut intrucatva . Accentul , care o scurta vreme s-a asezat fara succes stabil asupra oraselor apropiate (de la Toulon si Montpellier pana la Sete ) cade acum in sudul extrem ce impune prin pret , un anumit primitivism sarmant desi cautat , legende resuscitate si,deci, traditii . O intreaga regiune care porneste de la Narbonne si, urmand litoralul , trece de Perpignan pana la marginea de rasarit a Spaniei iar in interiorul continentului - urca pana dincolo de Carcassone , ilustreaza solutia occitana care se va impune in viitor cu multa probabilitate desi ceva mai lent.
Cum intotdeauna banii explica optiunile , pretul scazut (si uneori chiar mai putin decat jumatate fata de Proventa ) dicteaza categoric. Caci acolo unde , pe colinele de deasupra litoralului unde straluceste bizara statiune Saint-Tropez era cu neputinta a se dobandi o casa cu gradina fara o plata de 2,5-3 milioane , in Occitania ‘milionul e , inca, mare “si se poate traduce in domenii impresionante sau in cladiri impunatoare cu tinuta , vechime si bine conservate care pe deasupra castiga si prin pitoresc. Nici categoriile “convenabile ” ( o pasare rara in Proventa , daca nu chiar “o specie disparuta “) nu lipsesc fiindca satul occitan nu-i satul de protocol provensal unde totul , fiind orientat catre comert intensiv , costa mult . Aici , “casa de o suta-douasute de mii ” , veche , rurala si traditionala este nu chiar oferta obisnuita dar e posibila fara efort. De aceea si cumpararea se desfasoara in ritm “clasic ” , ingaduind exercitii de selectie ca in vremurile normale , intrebuintandu-se criteriile firesti (pozitie , costuri de renovare , vecinatati ). Nimeni nu da zor licitand cu sufletul la gura ceea ce pare ” sub pretul pietii ” atata vreme cat piata insasi inca nu s-a incalzit . Dar se va incalzi cu siguranta dupa catva timp . Aici englezul , de fapt “nordicul”(brit , scandinav , olandez sau neamt ) rentier prin varsta sau inlesnire de avere a inceput sa se aseze tacticos si fara a incuraja rumorile in directia traiului bun (un secret pastrat cu grija ) desi procesul inca incipient va fi vizibil curand . Va lipsi bogatasul extravagant (de orice nationalitate )ceea ce nu-i , la drept vorbind, nici o paguba .

Morala fabulei despre Coasta de Azur merita detaliata succint fiindca reprezinta un secret al “pietelor parjolite “unde luxul dicteaza si , prin valori mari insa concretizate cu limite , pare ca totul e atragator si profitabil. Insa impresia este categoric gresita . Pretutindeni - si nu doar in imobiliar-luxul este unicat , raritate si obiectiv de preocupare pentru ultra-minoritati care , avand nu principii , preferinte rezultate din convingeri si educatie ci capricii si adeseori simple toane , nu asigura continuitate si vanzari constante , deci ” rulaj”. Mai mult chiar , “volumul ” este definit si nu impune prin cote inalte fiind evident ca industrialul , adica seria si “pietele mai accesibile ” trebuie sa se prefere prin  echilibrul asigurat in timp . Dar acesta este procesul firesc care , odata ce un spatiu se desfigureaza pana la caricatura luxului criant , incepe a se manifesta in forme salutare . Tot ce devine inaccesibil de scump alunga massele care in nu putine cazuri insemneaza nu saracime ci inlesniti educati , platitori cu criterii clare , posesori de averi medii castigate cu sfortari si care stiu ce insemneaza banul. Acestia , fiind cumparatorul european definitoriu , impun modificari de ritm , propun accente noi si la drept vorbind contribuie la echilibrele necesare care apar datorita lor . De altfel, criteriul investitiei inteligente apare aici in aspectul lui radical si este de la sine inteles ca  dintre doua oferte comparabile  va fi preferat pretul mai scazut .

Faima Proventei devenita mai recent motiv de asezare plezirista dupa ce fusese destinatie de turism cultural intermitent (si ,mai inainte, spatiu de club inchis , pentru unii artisti zanateci si putini taietori de frunza la caini , putred de bogati ) se combina mai de curand  cu mitul Coastei de Azur si, in putina vreme , aduse in partea locului procese inedite intre care furia luxului , a placerilor de vacanta si mai cu seama a “vietii de revista de celebritati ” au facut sa sporeasca incalculabil risipa de bani si , de fapt , preturile in materie de locuinta .Caci atat chiria (masurata “cu saptamana” si “cu luna ” si doar in afara sezonului “fierbinte”-caci “sezon ” este cam mereu - “cu ziua “) cat si cumparatura -la cote incredibil de ridicate - fac din regiune un sanctuar de valori quasi-inaccesibile , carui absorbtie  de bani s-a intensificat in deceniul trecut odata cu descalecatul seicilor rosii a caror agresiune brutala a continuat pana azi si pare a nu se mai incheia . Rusificarea marilor orase de placeri estivale (de la Nisa si Cannes si pana la Saint-Tropez ) era un fapt inca de acum zece-doisprezece ani , de cand listele de bucate din restaurantele selecte ale locului se infatisau in maniera bilingva , glasuind in limbile  lui Voltaire si a lui Puskin deopotriva . Stranie la inceputuri ,comunicarea in alfabet chirilic , desi ascunsa intrucatva ca si cand ar fi fost o maladie rusinoasa, s-a impamantenit repede si astazi nu mai mira decat pe naivii ce se incred in ideologismul vulgar al epocii si in pseudo-postulatul (propagandistic , evident ) ce sustine ca “Rusia nu mai conteaza “. Dar cum realitatile nu depind de imaginile prefabricate , usurinta rusilor  de a cheltui sume exorbitante dobandite in misteriosul creuzet de produs miliardari de la Kremlin s-a insotit cu traditia frantuzeasca a luxului de Riviera  ( o creatie de boemi bogati din anii 20-30)si cu instinctul de migrator catre tinuturi insorite al englezului cu bani ; de aci a  rezultat  un spatiu de valori supralicitate , o geografie a scumpetei , o lume de secta de risipitori ce sufoca insasi ideea de “piata” si se desfasoara cam in toate cele prin niveluri  inaccesibile de mercurial  consimtit de mult prea putini . Pe scurt , nu incape aici decat cine poate .
Bineinteles ca , in materie de casa  impresia de rezervatie se observa de indata desi membrii ei sunt organizati tribal si nu ajung decat la convietuirea in provizorat prelung . Acestia sunt , de fapt, bogatasii excentrici (a caror locuinta de placere poate fi un capriciu combinat cu argumentul de imagine ), rentierul francez ori strain si localnicul exploatator al capriciilor satisfacute de venetici . Sunt trei categorii ce coexista si ale caror schimburi traduse in bani exemplifica noile valori unde nu se reflecta capitalismul clasic ci forme inedite de castig de pradator ; caci atat “les nouveaux riches ” cat si autohtonul prada fara menajamente .

Astazi pe la pranz , pe cand sedeam la o masa pe terasa unui restaurant calm din Narbonne , in sudul extrem al Frantei schimband opinii cu cativa apropiati , m-am trezit cu un apel alarmat - venit de la Bucuresti pe telefonul portabil - care mi-a creat o stare de buna-dispozitie neobisnuita. Cea care ma cauta era o tanara de la un post de televiziune care , stiind ca am obiceiul sa calatoresc mult si , in orice caz, cunosc piata imobiliara frantuzeasca din experienta directa , dorea sa ma consulte asupra unui articol aparut de dimineata intr-un ziar editat pe malurile Dambovitei unde autorul , un cine stie cine , sustinea cu aplomb ca “pe Coasta de Azur , o vila costa mai putin decat la Bucuresti “(!??). Juna interlocutoare nu avea idee ca pe moment ma gaseam departe de casa si s-a aratat uimita de coincidenta temei cu locul de unde ii vorbeam si a voit sa afle mai multe ,exprimandu-se in chiar aceste cuvinte care sunt , la redactorul roman , un tic verbal curent . Dar inainte de a formula un punct ce vedere privitor la nostimada despre care urma sa ii vorbesc , am avut o clipa de enervare intelegand ca procentul celor care , la noi, dovedindu-se ignoranti patenti , agita apele inutil si creeaza false teme , uluitor de absurde , este impresionant iar boala e grea si nu va trece usor. Speta trebuia incadrata in categoria folklorului de “atoatestiutori”care nu doar ca practica un pseudo-enciclopedism nutrit -cu rele indrumari-din cautarile cu motorul google ci si dau impresia ca stiu mai bine din rumori si conexiuni fortate cum se prezinta situatia decat cei ce cunosc realitatile in chip nemijlocit . In aceasta materie , stupiditatea este flagranta dincolo de eroarea tehnica de a compara “pere cu mere “, adica o capitala unde se castiga bani (si asezarea este pentru traiul cotidian )si o regiune cu caracter plezirist , unde banii se cheltuiesc cu nesabuinta si majoritatea celor ce detin proprietati sunt fie rentieri , fie si-au luat o resedinta secundara cam in felul celor ce isi cauta la noi “vile la Eforie Nord “. Dar mai mult decat metoda gresita (care , la jurnalistul roman de miza marunta , nici nu mai trebuie invocata caci este de la sine inteleasa ) , ridicula  este perspectiva fiindca in marile sanctuare de lux resedintele cu adevarat scumpe nu se vand decat rar si in “cerc inchis ” iar piata nu exista pentru ele in sensul propriu fiindca acestea nu se vand cu participare de agent sau ,bineinteles , “la mica publicitate” . Cat priveste preturile-sau , mai bine spus , valorile - acestea sunt enorme caci , in fond, la ce pret ar aparea pe o piata libera (nu “dirijata” , precum este luxul de Coasta de Azur ) o”vila ” ce se inchiriaza (exemplu nu atat de rar !) cu 45.000 de Euro saptamanal in august si iulie , cand si aici suntem in varf de sezon ? Aceasta incheiere stinge orice discutie privind inferioritatea Nisei fata de Bucuresti .

Avem o criza imobiliara declarata sau latenta ? Si daca exista , cum se va manifesta ea ? Sunt intrebari curente azi iar un raspuns independent este intotdeauna util . Este ceea si-au propus cele zece analize de mai jos ; ele nu epuizeaza o tematica prin sine foarte extinsa dar contine unele indrumari in vederea obtinerii unei perspective fara prejudecati .

• ”Incendiu” sau “inghet” ? Sfarsitul unui ciclu
  
• ”Criza imobiliara ” . Factori de influenta
  
• Cele doua piete - “piata concurentiala” si “piata de ponturi”
  
• “Jocurile de noroc imobiliar ” si “jucatorii “
  
• Nevoia de statistica precisa
  
• O criza a “pietii mature “?
  
• Intrebari de sezon : ce scade si ce creste pe piata imobiliara ?
  
• Faţa şi reversul - un “boom”in oglinda
  
• Soluţiile de alternativă
  
• Ce urmeaza dupa “lunga vara fierbinte “

Pe la sfarsitul lui Iulie 2008 , in mijlocul unui puhoi de falimente si prabusiri de cotatii la bursa incredibil de extinse , presedintele american a hotarat sa solicite sustinerea a doi dintre cei mai importanti gestionari de credite ipotecare al caror portofoliu pare sa fi fost de cateva mii de miliarde de dolari si a caror probabila prabusire ar fi echivalat cu un adevarat dezastru national . Detaliile acestei situatii , temperate printr-o interventie rapida si ” ajutor de Stat ” , se cunosc si de- aceea nu are sens sa le invoc inca o data ;dar sensul ei merita cateva comentarii . La noi , unde exista despre capitalism tot soiul de refrene folklorice vehiculate de personagii care nu au castigat in viata lor un ban riscand macar un maruntis (si deci nu au nici experienta de capitalist si, din pacate , nici lecturi ), a interveni in ” jocul pietii ” pare absolut neobisnuit si e condamnabil fiindca neaga doctrina si ar evidentia reminiscente ” comuniste “. Pentru asemenea specimene , planificarea e o vorba de rusine (desi ” transnationalele “unde lucreaza o practica in largi masuri)  strategiile apartin nu doar unui vocabular caduc ci chiar unei epoci defuncte iar Statul (care , in maniera leninista a disparitiei natiunilor , ar trebui , la randul lui , sa se diminueze ca insemnatate ) abia daca mai este ingaduit pe moment si doar pana cand istoria nu ii va citi sentinta de condamnare definitiva . El nu are drept, la romani , nici macar la cuvant . Rostul lui de ” observator federal ” , in materie de locuinta spre exemplu , s-ar reduce numai la ” crearea unui cadru propice afacerilor ” ( de parca imobiliarul nu ar contine esenta sociala definita prin ” casa” si “afacere”) si nicidecum de a urmari procesele in desfasurare intervenind atunci cand acestea pot avea efecte ce prejudiciaza ; acesta ar fi interventionism , distorsionarea pietii libere ,atitudine reprobabila deci ne-capitalista . Din acest punct de vedere , ultra-interventionismul american devine scandalos si mai mult ca sigur ideologismul vulgar roman se va afla intr-o dilema adanca dat fiind filo-americanismul lui de conjunctura . Insa scandaloasa pentru unii , situatia nu-i decat un exemplu de pragmatism protectionist ce se practica in lume oriunde avem de -a face cu state si nu cu vasali . In Occident , “imobiliarul ” este nu o tema de imbogatire oculta intreprinsa cu putina fereala de baieti cu frizura boxer ci obiect de preocupare sociala si foaie de temperatura pentru evolutii care uneori se observa mai greu si trebuie controlate spre a nu genera dezechilibre mari si cateodata dificil de indreptat  . Cand e necesar , interventionismul modifica mentalitatile si preface fixatiile in directia proprietatii speculative intr-o atitudine noua , de chirias care e imbiat sa consume mai mult si sa-si cheltuiasca surplusul nu in plati de rate cu dobanzi ci in calatorii , mod de viata mai putin incrancenat de nevoi , cumparaturi de tot felul . Astfel de idei sunt ,insa,  echivalente aici cu o erezie si imi amintesc figura intepenita de oroare a unei manuitoare de condei (o fata spelba , blonzie si indimenticabila prin buza superioara de forma unei trompe ) care ,auzindu-ma la o emisiune de radio spunand aceste fraze scandaloase, ramasese fara grai gandind ce ii va spune stapanul . Ce sa-i zica ? Stapanul ” intervine in economie ” fara emotii .

Pe o piata unde se banuie existenta unor “crize imobiliare nedeclarate ” indecizia investitorului este de la sine inteleasa si in destule cazuri impiedica o decizie sustinuta de certitudini care adesea nici nu sunt posibile in absolut . De obicei apar variante plauzibile , unele realiste si atragatoare , altele - simple ipoteze , dar atitudinea precauta cantareste uneori in exces si ezita , cum se spune ,sa taie hotarat dupa ce a masurat de o suta de ori .
Cu toate acestea , dificultatile de optiune intre “afaceri imobiliare ” oarecum inrudite ( insa avand ciclu de evolutie diferit ) pot fi surmontate cu indrazneala daca se renunta la optiunea prin excludere preferandu-se proiectul mixt unde exista , ca rezerva , solutia alternativa .
Acesta porneste de la restructurarea proiectului (daca exista ) astfel incat sa ingaduie, la momentul cand afacerea initiala scade , reconversii lesnicioase , rapide si insotite de costuri minime fata de rezultat .Dar sunt acestea posibile si recomandate ? De obicei , reconversiile (constand in ceea ce se chema ” schimbarea destinatiei unei cladiri ” ) se practica atunci cand costul demolarii urmate de constructia noua este inaccesibil sau absurd si , ca atare , ceea ce exista se re-organizeaza in functiuni noi , adaptate sau - rareori - pre-existente . Un turn de apa transformat in apartamente de locuit , o fosta gara devenita muzeu , un sir de hale de uzine prefacute in birouri , un depou de tramvaie unde acum functioneaza magazine luxuoase - sunt numai cateva exemple din nenumaratele re-conversii practice intalnite aiurea si , uneori , la noi . Principiul reconversiei programatice este util si ingenios mai ales in perioade cand pietele sunt afectate preliminar si apar banuieli de schimbari inca indefinite . Insa , de fapt, cum se obtine acest gen de investitie “intersanjabila ” ? Aceasta se realizeaza inca din etapa de ” croiala ” si o simulare ar merita facuta spre a se intelege mai bine atat metoda cat si procedurile . Sa admitem ca avem de ales intre constructia unui bloc de birouri care astazi , ca afacere , “merge bine ” insa banuim ca urmeaza a se plafona in , sa zicem, patru -cinci ani , scazandu-i astfel atat “gradul de ocupare” cat si profitul si prelungind indefinit amortizarea investitiei . Spre a preintampina posibila criza ,banuita si poate probabila , vom alege un proiect mixt destinat intrebuintarii initiale ca bloc de birouri unde moda recenta a spatiilor deschise (organizate ulterior dupa nevoile chiriasilor diferiti ) este tocmai potrivita caracterului ne-finit al cladirii , redusa in esenta la un sir de module . Dar inca din proiectul de structura vom prevedea dispunerea ulterioara a modulelor astfel incat sa permita transformarea incintei din “open space ” - in forma unor apartamente de doua incaperi (in ideea de a modifica rapid afacerea in ” locuinte pentru inchiriat ” sau de vanzare ) sau , si mai bine , de o singura incapere (evident , cu anexe ) care pot fi deopotriva garsoniere de vanzare sau de inchiriat ori , daca hoteleria aduce bani in viitor , in camere de hotel . Spatiile de parter fiind intotdeauna mai atragatoare pentru magazine pot ramane in afara acestei reorganizari dar este obligatoriu ca patrunderea catre etaje sa fie posibila prin intrari diferite . Schema insasi poate fi dezvoltata cu usurinta daca s-a inteles mecanismul de organizare .

In perspectiva de viitor neclar , investitorul detinator de teren ” la bulevard” in Otopeni formuleaza variante cu un grad destul de diferit de atractiozitate : sa construiasca un bloc de birouri (exploatat mixt , pentru uz propriu si inchiriere catre terti ) ; sa vanda terenul , renuntand la cladirile proiectate ; sa aleaga exploatarea hoteliera ; in fine , sa pastreze ” status quo ante” , amanand afacerea imobiliara posibila in ideea de a urmari desfasurarile locale in viitor si abia “la momentul oportun ” -daca apare - sa decida final . Acestea sunt ipoteze-tip dar in realitate pot aparea si alte ipoteze atractive - unele chiar superioare prin gradul de siguranta decat ceea ce s-a formulat , totusi foarte precis si competent .
Cea mai la indemana solutie ar fi vanzarea proprietatii , simpla si aparent clara . La un plasament de 200.000 Euro in 2003 (achizitie “la pretul pietii ” din epoca ) , astazi s-ar putea obtine mai mult de 1.000.000 Euro atata vreme cat preturi intre 850 si 1.000 E / mp sunt curente in “bulevardul central” din Otopeni chiar daca forma terenului (mai degraba “o curea”) dimineaza aici din argumente . In fond , un castig de aproape 400 % in cinci ani pare multumitor iar multiplicarea acestuia in viitorul imediat nu ar mai cunoaste procentul de pana acum ( o certitudine ) ci doar cresteri putin semnificative si , poate , chiar recul . In aceasta ipoteza , schema fiscala de vanzare si calculul contabil (inclusiv sursa de bani pentru achizitia initiala - credit bancar sau investitie din profit ) au insemnatate decisiva si nu trebuie excluse diferente substantiale intre iluzia castigului “brutto” si realitatea “netului “.
Atragatoare prin simplitate ar fi , de asemenea , amanarea deciziei ( si, deci, “inghetarea investitiei in forma continuata “) care ar urma sa se defineasca abia mai tarziu , atunci cand evolutiile vor fi mai bine conturate . Aceasta varianta cuprinde de obicei si speranta secreta a cresterii preturilor de piata (nadajduind la aceeasi schema de pana acum ) si in caz contrar macar la mentinerea unei stabilitati care sa produca in doi sau trei ani cel putin acelasi pret la vanzare ca si acum (desi aceasta ar insemna o scadere a ratei de profit fata de suma plasata initial ) .
Dar pentru amandoua variantele conteaza si trebuie tratat cu atentie , pastrandu-se “la zi ” , argumentul proiectului de constructie fiind probabila o vanzare nu doar ” de teren” ci de “proiect cu teren ” , deci o afacere ( la pret de ansamblu de obicei mai mare ) . Solutiile fara cheltuiala ar constitui manevre speculative tipice , diferite prin coeficientul de risc : nul (in cazul vanzarii imediate ) si mediocru (la vanzarea amanata ) fiind preferabile daca investitorul va trebui sa mobilizeze cu dificultate ( mai ales prin credite ) sumele prevazute pentru cladire . Origina acestora (de fapt, finantarile sigure ) dicteaza posibilitatea unor investitii in vederea exploatarii care , inainte de a fi corespunzatoare cu piata , trebuie sa nu afecteze echilibrul afacerii generice . Abia dupa formularea acestui diagnostic apare necesitatea optiunii daca acesta va fi pozitiv. Intre variantele de exploatare , hotelaria tenteaza dar comporta riscuri mai ales cand absenta experientei este declarata . Intai de toate , investitia va fi mai mare decat propriu-zis pentru cladire , echipamentele si dotarile sporind costurile finale . Apoi , “hotelul ” in sine este o masina de consumat bani fiind o activitate desfasurata cu personal angajat si consumuri zilnice care pretind plati catre furnizori indiferent de “gradul de ocupare ” al cladirii .Si concurenta locala exista desi inca nu pronuntata in grad extrem . Dar viitorul hotelariei la noi , prin dependenta de turismul generalist si , momentan , de turismul de afaceri , indruma decizia si evidentiaza , in cel mai bun caz , ideea unei posibile asocieri in retele hoteliere globale (care presupune impartirea controlului fata de afacere si , poate chiar , pozitie subalterna ).
“Gradul de ocupare ” constituie si criteriul capital in ce priveste exploatarea ” blocului de birouri ” , viitorul afacerii parand unora destul de neclar astazi cand tendinta de inflatie in acest domeniu a inceput sa se observe in ciuda propagandei de sens contrar . In acest caz , spaima de ” sindromul Varsovia ” ( excedent de cladiri fata de cererea saturata sau plafonata ) este prezenta la unii antreprenori si argumentele nu lipsesc : prea multe santiere noi fata de afacerile noi sau stramutate in Romania ; schimbarea de accent a investitiilor de la Bucuresti catre “provincie ” ; quasi-dictatura marilor concentrari de utilizare mixta ( comercial , “office” , industrial , rezidential ) unde cazul tipic este “Parcul Baneasa ” (cu ramuri definite in toate aceste sectoare ) ; mobilizarea in anumite zone urbane cu destinatie preponderenta de afaceri si diminuarea investitiilor medii sau reduse , asezate intamplator sau ” netraditional ” etc. Dar desi exista rezerve sustinute cu incheieri logice si observatie necontestabila , totusi semne vizibile de criza -daca vor fi - se vor simti nu mai repede de doi -trei ani cand o suprasaturatie de oferta ar fi posibila daca economia in datele ei fundamentale pierde din interes . Solutia , deci, este inca valida si merita un studiu mai aprofundat desi prognoze de mai mult de o jumatate de deceniu nu sunt posibile acum . Totusi , daca piata ar cunoaste regresiuni candva , aducand nu scaderi specifice recesiunii ( cand realitatile sunt catastrofice ) cat corectii si re-asezari , “afacerea nu cade ” si banii nu se pierd fiind posibila o vanzare de cladire insotita de contractele de inchiriere aflate in functiune ceea ce inseamna un probabil profit de ansamblu , rezultat din chiria incasata anterior adaugata pretului vanzarii .
Important , totusi , de stiut : acestea sunt scheme de afacere posibile daca apartin unui “investitor imobiliar ” declarat si nu sui generis (ceea ce ar atrage contributii fiscale neprevazute si nepotriviri fata de plan ) - un detaliu ce se cunoaste mai putin -ori se neglijeaza adesea , producand efecte negative .

- renuntam la proiect 2-3 ani si asteptam sa vedem ce se intampla in zona avand in vedere si construirea autostrazii Bucuresti-Ploiesti-Brasov ” .
Precum se vede , documentul contine o descriere minutioasa a situatiei de fapt si detalii ce sunt foarte utile . Mai mult chiar , modul de expunere dar mai ales explicatia planului de investitie sunt eminente aratand pricepere in afaceri si , cu siguranta , capacitatea de a decide corect . Si informatia privind piata imobiliara locala ca si supozitiile privind consturile sunt corecte fiindca astazi un metru patrat construibil la Soseaua Bucuresti -Ploiesti se vinde cu aproximativ 1.000 de Euro ( dar intalnind fluctuatii de 10-15 % in plus sau in minus care depind de pozitie , dispunere , compunerea parcelei etc. ) iar chiria ceruta (si obtinuta adesea ) pentru “birouri la bulevard ” , desi mai scazuta decat in Bucuresti , cunoaste o medie rezonabila de 12 Euro/ mp , cu adaosuri prevazute de codul fiscal . Acestea fiind , repet , incontestabile , ramane de clarificat esentialul adica ” ipoteza de afacere ” infatisata in mai multe variante , toate realiste , la drept vorbind . Insa dintre acestea care sa fie mai atragatoare si , precum se doreste de obicei , “mai sigura “? Din pacate , amandoua dezideratele sunt relative si fiindca depind de factori de hazard reclama scenarii destul de ample , organizate cu precadere in jurul potentialului regiunii Otopenilor , astazi intarit de prezenta aeroportului si de monopolul de transport catre Ploiesti (punct de ramificatie important ) constituit de “pseudo-autostrada ” ce imparte orasul in doua zone pe moment echilibrate . Ingrijorarea investitorului porneste din posibila scadere a argumentelor de azi atat prin stramutarea aeroportului cat si prin aparitia alternativei de autostrada prevazuta pentru anii urmatori ; acestea ar modifica accentele locale si ar produce diminuari de randament si, deci, de valoare de piata . Ar rezulta ca atat chiriile pentru cladiri cat si pretul de vanzare pentru constructii (dar si “gradul de ocupare ” hotelier ) nu ar mai cunoaste nivelul de azi si s-ar corecta in procente acum imposibil de dedus .Desi supozitia nu este lipsita de reazem teoretic , viitorul nu poate aduce prabusiri si nici corectii drastice . Stramutarea aeroportului principal al Bucurestilor (desi posibila) nu s-ar produce in urmatorul deceniu fiind probabila mai degraba o alternativa initiala preconizata (dar inca nedefinita ) pentru sudul orasului (in apropierea comunei Adunatii Copaceni ), ceea ce ar presupune intai canalizarea traficului aerian astazi practicat de micul aeroport in dezafectare de la Baneasa si abia mai apoi preluari de clienti de la companii de zbor avand rulaj mai ridicat . Cum insa nici decizia privind “noul aeroport” nu este formulata ( existand ipoteze ce privesc chiar localizari mai apropiate de orasul Ploiesti , preferabile din motive de serviciu mixt ) si nici constructia in sine a obiectivului preconizat nu s-ar produce cu repeziciune , rezulta ca argumentul “Henri Coanda” ramane in vigoare fiind exclus sa se poata preciza ,insa, pentru cat timp si cu ce efecte . Tot ce se poate anticipa acum este ca un deceniu cel putin vom avea aeroport la Otopeni si ca , desi foarte cultivata astazi , ideea de a transforma spatiul urban intr-un oras aeroportuar ( de fapt , o anexa de tipul localitatii mono-industriale )nu va avea viitor cata vreme soarta obiectivului principal nu este hotarata .
Aceeasi schema este evidenta si in ce priveste “alternativa autostrazii ” despre care multi cred ca ar provoca o diminuare a importantei Otopenilor prin absorbtia partiala a traficului si sporire de investitii in marginile noii cai de comunicatie . Cei care sustin aceste ipoteze ignora imprejurarea ca o autostrada nu-i artera comerciala ci instrument pentru deplasari rapide iar dezvoltarile probabile nu vor fi , un timp oarecare cel putin , decat auxiliare aparute sub regimul necesitatii. Mai mult chiar , indiferent daca “alternativa” ar aparea in mai putin de cinci ani (posibil dar nu probabil ) caracterul de bulevard principal ( pentru ceea ce se cheama, rebarbativ, DN1 ) in noul oras de la nord de Bucuresti (constituit treptat in forma unui megapolis care uneste Bucuresti de Ploiesti ) nu va disparea ci se va intensifica pe masura ce desfasurarile vor creste in regiunea care astazi se populeaza rezidential (Corbeanca , Saftica , Balotesti )ori isi sporeste din greutate (Snagov) .
Esential este , deci, de a spune ca Otopenii insisi se afla intr-un moment de re-definire al carui desnodamant va insemna fara indoiala absorbtia in “Marele Bucuresti ” ( o notiune prezenta constant in analizele recente ) care este aproape realizata pe teren atata vreme cat marile cartiere comerciale si rezidentiale aparute de curand in nordul Bucurestilor se continua cu ritmuri intensificate .

Indiferent daca un bilant provizoriu (ce se executa , pe deasupra , in plin proces de re-asezare ) nu aduce decat concluzii cu un grad oarecare de verosimil , cateva observatii trebuie facute chiar daca au un procent considerabil de risc . Caci desi unii se multumesc cu indrumari in ce priveste tendinta generala si unele ipoteze rezonabile mai usor de formulat , multi cer previziuni aproape la milimetru si , de fapt , “numerele castigatoare ” voind sa stie prin detaliere in infinitul mic cand , cat si unde creste sau scade cutare categorie de obiective imobiliare . Dar , din pacate , analiza de piata nu-i nici magie si nici ghicit samanic iar daca se face cu temperanta evita tematica unde hazardul poate actiona hotarator retinandu-se a indruma corect ca logica dar cu totul gresit ca realitate . Tot ce se poate face din ratiuni de solidaritate morala cu contemporanitatea confuza este a preciza termenii generici care au o probabilitate mai evidenta decat altii . Aceste puncte de vedere nu sunt insa atat de raspandite pe cat par . Desi contextul este indiscutabil convulsiv si ingrijorator , versiunile optimiste sunt prezente inca in forme irationale si numaratorile de ” stocuri ” date ca sigure in anii ce vin (si chiar pana prin 2015) circula cu o insistenta demna de o cauza mai buna desi in cazul fericit dar rar nu s eintemeiaza decat pe adunarea cifrelor din comunicatele de antreprenori ce vehiculeaza proiectele de viitor oricum indefinit si prea putin verificabil . Nici estimarile de procente de fluctuatie in sus si in jos ( dar mai mult ” in sus ” , caci mesagerului cu vesti bune i se aduc laude si foloase ) nu sunt putine desi noi nu avem nici surse independente si verificabile si nici ” analisti ” care sa fi auzit macat vag , in pregatirea lor de baza sau prin lecturi datorate curiozitatii epistemice , de statistica si de regulile ei elementare . Rezulta ca propaganda continua cu furie .

Si, totusi , atitudinea neutra ingaduie sa se formuleze un numar de concluzii valide in temperatura sub-febrila de acum . Intai de toate , este in afara de orice indoiala ca deznodamantul se amana cel putin pana catre mijlocul toamnei acestui an daca nu chiar si mai mult fiind indiscutabil ca in primavara urmatoare vom sti aproape sigur ce tendinte s-au coagulat cand se va constata cate santiere noi s edeschid , in ce categorii si la ce nivel de proiect . Aparenta imunitate la “primul val ” provocat de criza americana este doar o iluzie care nu elimina factorii de propagare precum reducerea finantarilor , concentrarile de companii , scaderile drastice de cotatii de bursa. Pierderile abisale , adeseori insotite de falimente , alaturi de o inflatie furtunoasa nu doar in America si Europa Occidentala ci si la noi , sunt semne incontestabile ce indica retinere in fata miscarilor aventuroase si a pasilor prea impleticiti . Ideea ca recesiunea de la ” centru ” se compenseaza in “periferie ” (sau , cum se spune azi , pe pietele emergente ) s-a manifestat in practica si a produs unele efecte de moment insa durata acestei exploatari disperate e greu de a anticipat acumsi este sigur ca nu va tine ani in sir  . Oricum , se retrag sau se retin si la noi dependentii de credite sau de starea actiunilor la bursa , adica ” strainii ” (desi nu toti ), in vreme ce localnicii (ale caror ” investitii ” se reazema pe punga cu bani si pe ” finantarile ” unor pretinsi parteneri din insule exotice , in realitate simpli oameni de hartie ) raman sa controleze piata locala de constructii si antreprizele ce lucreaza cu bani concreti , indiferent de sursa si conotatie legala . In aceasta versiune , preturile nu vor scadea fiindca “localnicul ” (obisnuit cu castiguri enorme , caci la noi “numai prostii castiga mult ” ) nu cunoaste calculul economic si nu se multumeste cu profit rational - cum ar fi procedat antreprenorul occidental care venise la noi de la mai putin de jumatate din cat se castiga aici pana de curand si ar fi scazut mult din ce se obtinea recent (oricum , incomparabil cu nivelul ce l-a indemnat sa migreze ) . Aceasta rigiditate in lacomie da tonul momentului desi “lunga vara fierbinte ” se va incheia curand fiindca   orice nu se ajusteaza va insemna pierderi  si nu nesemnificative .

Spaima de ” criza ” trebuie temperata desi perspectivele nu sunt incurajatoare cum erau pana recent .Dar pentru ca la noi banii se vor castiga intr-un mod constant , desi temporar , mai cu seama din acoperirea lipsurilor sau din speculatii pe pietele inca ieftine , identificarea alternativelor locale are o insemnatate indiscutabila . Aceasta presupune extinderi in spatiul geografic sau re-formulari de afacere a caror indeplinire presupune cheltuieli dar , in acelasi timp , si continuari de castiguri intr-un mediu cunoscut in maniera multumitoare si care amana “re-locatii ” ce pretind costuri uriase .In categoria ” reformularilor de afacere ” trebuie incluse atat corectiile de credite bancare ( “ajustari in afacerea vanzarii de bani ” , inevitabile in orice loc si indiferent de context ) insa mai cu seama schimbarile de categorie de investitii care , pentru antreprenori , este foarte probabil ca vor trebui facute destul de curand. In locul “dezvoltarilor de lux de Dambovita ” vor aparea cladiri populare , poate chiar ” casa ieftine” , fiindca acolo este marele solicitant neindestulat iar accentul , posibil, pe exploatarea cu castig din chirie ( astazi raspandita pentru ” blocuri de birouri ” mai ales dar uneori si depozite ) s-ar putea impune si in materie de locuinta .

Mai lesnicioasa este largirea domeniilor . Ocuparea provinciei , de pilda , s-a observat mai intai in afacerile legate de consum si de aceea in numeroase regiuni , altadata legate de “magazinul universal ” de oras sau satesc , au rasarit hipermarketuri de margine de sosea importanta si situate la limita periferiei . Genul de mall de hinterland a creat nu o moda ci un sistem si astazi, la doar sase-sapte ani de la inceputul extinderii rapide , cam tot ce este nod comercial plauzibil este acoperit cu sanctuare de negustori . Mecanismul dovedindu-se valabil , au urmat antreprenorii de centre de afaceri si de complexe de locuinte si -fara indoiala - de parcuri industriale care , fiind in sine afacerea de alternativa globalista , ar fi putut cunoaste o dezvoltare mai impozanta decat pana acum desi pretul speculativ al terenurilor de “fost camp agricol ” nu mai incurajeaza atat de vizibil stramutarile de mamuti industriali de felul transnationalelor . Acestea vor evolua cu o oarecare repeziciune facand sa creasca galopant preturile in zonele unde focul cererii de teren arde cu valvatai dar, in acelasi timp , constituie piete locale saturabile , a caror limita in timp nu este atat de indepartata . Caci atat “birourile” cat si ” locuintele noi ” depind de potentialul regiunii si de puterea locala de absorbtie ; acestea nu sunt nelimitate si , la drept vorbind, sunt chiar foarte diferite . Insa tara fiind destul de intinsa si “oportunitatile ” nu se vor consuma rapid .

ANALIZE ANTERIOARE :

• 29 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (VII ) - Intrebari de sezon : ce scade si ce creste ?
• 28 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (VI)- O criza a “pietii mature “?
• 25 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (V) - Nevoia de statistica precisa
• 24 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (IV) : “Jocurile de noroc imobiliar ” si “jucatorii “
• 23 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (III) : Cele doua piete - “piata concurentiala” si “piata de ponturi”
• 22 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (II) :”Criza imobiliara ” . Factori de influenta
• 21 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (I) :”Incendiu” sau “inghet” ? Sfarsitul unui ciclu

Tabloul de deficite romanesti arata ca , atat cat este , “piata ” e complexa si raspunde in felul ei recentelor voci ce profetesc “prabusiri iminente ” desi ideea unei “recesiuni” într-un viitor oarecare nu este totusi atît de absurdă pe cît se socoteşte uneori , categoric prea optimist . Cu toate acestea , pana atunci mai e ceva timp fiindca noi nu avem cele mai ridicate preţuri din Europa ( cum se spune aiuritor de iresponsabil ), atîta vreme cît o garsonieră la Paris (14-18 mp) costă de la 90.000 EURO pînă la 150.000 EURO iar un apartament de două camere, de 40 mp (fond imobiliar uimitor de meschin!) nu se poate cumpăra sub 200.000 EURO dacă nu conduce , în mod curent, chiar si la 250.000-300.000 EURO . Rezulta ca , în absolut , preţurile „bucureştene” sînt mediocre fata de , sa zicem asa , “conditii” dar , în relativ , sînt foarte ridicate în raport cu „cîştigul”, cu preţurile generale şi , in ultima analiza , cu “ieftinatatea modului de viata ” local despre care numai strainii de felul lui ” zgarie-branza” sustin ca ar fi , dimpotriva , fenomenal de scump .

La noi , explozia de preturi in materie de locuinta începută în 2003 şi temperată izbitor astazi abia , s-a explicat printr-o conjuncţie de moment istoric ( poate nu intamplatoare dar care, oricum , nu se va mai repeta in tendinta de crestere ) constand in febra creditului ipotecar (şi, deci, primul pas către „globalizarea” pieţei locale prin apariţia finanţatorului – cămătar ) produsă, în acelaşi timp, cu evidenţierea banilor cîştigaţi în străinătate de către românii „emigraţi economic”care , pana atunci , ezitau sa arate economiile obtinute din munca pe piata gris.
Rezulta, deci, ca preţurile cresc nu doar atunci cînd creşte cererea ci şi atunci cînd apar banii pe piaţă , un proces creat ad-hoc si care isi continuă alimentatia ritmica , desi cu unele fluctuaţii , şi in acest moment . Unii cred ca incetinirea ” robinetului cu bani ” va crea o criza si ca , prin analogie cu ceea ce se crede a fi fost origina preturilor explozive , va aparea reversul si, deci , scaderea galopanta dar aceasta este numai o teorie inaplicabila mecanicist acolo unde cererea inca ramane enorma . Mai degraba efectele vor aparea dintr-o conjunctie in negativ care produce cam in acelasi timp deopotriva “criza camatarului global ” si ” saracirea romanului -european ” ramas in destule cazuri fara slujbe .

ANALIZE ANTERIOARE :
• 28 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (VI)- O criza a “pietii mature “?
• 25 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (V) - Nevoia de statistica precisa
• 24 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (IV) : “Jocurile de noroc imobiliar ” si “jucatorii “
• 23 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (III) : Cele doua piete - “piata concurentiala” si “piata de ponturi”
• 22 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (II) :”Criza imobiliara ” . Factori de influenta
• 21 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (I) :”Incendiu” sau “inghet” ? Sfarsitul unui ciclu

Desi sentimentul unei catastrofe rapide - ce va aparea si la noi dupa “primul val american”- a fost foarte atenuat de mai bine de o jumatate de an de calm relativ , cele dintai semne de imbolnavire a “imobiliarului ” s-au evidentiat abia recent insa au devenit mai clare acum . Totusi , un anumit specific ajuta intrucatva fiindca , intre altele , noi nu avem inca (si probabil ca nici nu vom avea curand ) “produse cu coeficient ridicat de risc ” si , deci , efecte in ordinea “crizei americane” nu vom cunoaste direct . Dar , in acelasi timp, exista maladii locale , caci avem o dependenta maladiva de “banii imaginari ” si o nevoie de locuinte aproape cu neputinta de indestulat fara o strategie formulata de administratie si care sa nu se modifice in functie de regim .
Atipica prin traditie , piata imobiliara romaneasca isi pastreaza note si accente ce diferentiaza desi apropierea de canonul economic de periferie se observa din ce in ce mai lamurit (consum ridicat , productie scazuta , sustragere de resurse etc. ) .

Multi vad astazi viitorul imobiliar romanesc in culori sumbre dupa ce anterior viata afacerilor cu case si terenuri era prezentata intr-un roz definitiv . Bineinteles ca realitatile vor fi , ca intotdeauna , mai putin indrumate de predictii ci de evolutiile firesti unde intra intotdeauna un grad ridicat de hazard obiectiv si ,la noi, chiar si “dirijat “. De aceea , esential este a spune ca ” nu totul scade ” -cum anterior “nu totul crestea” contrar suprarealitatilor de ziar - si ca , in materie de locuinte (tema populara obsedanta ) vom avea o perspectiva mai clara abia in aceasta toamna cand vom constata ce efect produce la noi ” al doilea val ” al “virusului sub-primei ” , cat de dispusi la scaderea profitului -pana acum urias - sunt “investitorii in dezvoltari urbane ” si pana unde se va ridica inflatia (fiindca la peste 10 % creditul ipotecar devine un simplu exercitiu pe hartie ).

Unii adauga la aceste ipoteze si retragerile de investitori care , in datele contemporane , ar fi inevitabile .Dar in materie de abandonuri sunt reguli stricte si ele trebuie evocate . Iata, deci, cateva : cine inca nu e atins de epidemia recenta a concentrarii (ocazionata de “virusul subprimei “) nu se retrage , nu vinde afacerea si se straduieste sa desavarseasca rapid ceea ce a inceput ; cine inca nu a inceput ezita si cine nu a formulat deocamdata planuri se gandeste acum de mai multe ori si nu se stie daca , in limbaj de croitor , va mai “taia” vreodata panza pregatita .Situatia de azi , destul de complicata , are insa un aspect pozitiv caci ne va impiedica sa privim desfasurarile in mod euforic si sa semnalam ” valuri ” de investitori, “descalecate ” sau “invazii “; o normalizare a pietei apare treptat dar categoric si de aceea ce vom avea in viitor vor fi investitii calculate , cu castig rezonabil , si nu parjolul de pana acum . Prin urmare , chiar daca unii (si vor fi destui ) pleaca urmarind alternativa mai convenabila , altii (nu multi ) vor aparea facand afaceri “occidentale” , cu profit considerat ” mare” si cand ajunge la 10-11 % anual .

Dar vom avea un ” crah ” , asa cum sustin unele voci intemperate ? Exprimarile socante nu sunt bune nici in presa de scandal (care , din pacate, si-a facut din piata imobiliara un obiect nepotrivit ) si , de buna seama , nici in analiza economica , daca aceasta se face corespunzator si nu este propaganda , cum a fost si inca mai este . Noi nu am avut un “boom ” ci un joc de Caritas de proportii enorme care se incheie curand ca orisice mecanism piramidal si nici nu vom avea propriu-zis un ” crah ” fiindca sunt sectoare de piata (”vechiul “rezidential , luxul clasic , deci ; terenul agricol ; investitia in turism , daca vom avea strategii etc. si, intai de toate , o cerere insatisfacuta de locuinte ) al caror deficit va actiona si in viitor .

In ciuda evidentelor cu aspect ” globalist “- care nu mai trebuie evocate suplimentar caci se cunosc - la noi continua sa se manifeste un gen de betie cu apa rece care ar fi simpla mostra de naivitate daca nu ar contine si o nota stravezie de intoxicatie in forme disperate . Intre acestea , destul de curioasa este ideea care pune recentele evolutii romanesti -inca lipsite de anvergura ce se va observa curand - in seama “maturizarii ” iar criza - despre care se vorbeste inca soptit - ca un fenomen inevitabil perioadei de iesire din adolescenta . Insa notiunea de “maturitate ” -desi utilizata ceva mai insistent acum - este destul de nepotrivita pentru o piata care , in acest deceniu , s-a caracterizat mai degraba prin dictatura pietii de ponturi si prin marile afaceri complexe al caror aspect concurential a lipsit cu desavarsire . De aceea o extindere a “pietei imobiliare ” ( de unde “hazardul dirijat ” al marilor combinatii de cabinet va fi diminuat caci de lipsit , nu poate lipsi ) va aduce o , sa zicem asa , “maturizare ” oarecare (desi insasi ideea este lipsita de suport atata vreme cat piata exista si are o traditie de cateva sute de ani ) sau mai bine zis o “normalizare ” care , tradusa in clar , indica introducerea normei acolo unde astazi domneste invarteala in forma cea mai sfidatoare .

Dar , din pacate , presupusa etapa matura nu-i decat inca o iluzie care va mai trebui nutrita consistent  pana sa se apropie de realitatea documentata . Caci noi avem , inca , un simulacru de piata atata vreme cat nu “piata ” regleaza desfasurarile prin mecanisme de ” cerere si oferta ” (asa cum scrie la carte) ci deciziile de cartel si investitiile hotarate in secret iar , pe deasupra , valuri de crize produse aiurea care nu au nici o legatura directa cu starile locale dar se reflecta prin dependente create recent si parazitar . In aceasta situatie , nu “maturitate ” ar trebui sa pretindem ci o “piata ” autentica , unde notiuni precum concurenta , proprietate , munca si bani sa treaca in viata reala din schemele ideologice unde se afla acum .

• 24 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (IV) : “Jocurile de noroc imobiliar ” si “jucatorii “
• 23 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (III) : Cele doua piete - “piata concurentiala” si “piata de ponturi”
• 22 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (II) :”Criza imobiliara ” . Factori de influenta
• 21 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (I) :”Incendiu” sau “inghet” ? Sfarsitul unui ciclu

Desi acum o imagine precisa de preturi in categoriile anterior inflamate ar fi fost mai utila decat oricand , absenta bazei statistice oficiale stimuleaza fenomene fabulatorii cu caracter aproape cronic . Continua  sa se manifeste atat intoxicarile de antreprenor cat si vanitatile de agenti imobiliari (ce viseaza sa fie socotiti “consultanti ” si ” analisti “) dar al caror efect este dezastruos cand intalneste ignoranta pripita a unei “prese” prea putin apte in examinarile de fenomene cu grad de complexitate chiar si redus . Sirul de absurditati fudule pare a nu se mai incheia , stricand pana si cele mai elementare indemnari de clarificare a unui tablou de evolutii care este si asa suficient de incetosat . Sursele sunt , de fapt, niste biete asa-zise “rapoarte ” alcatuite in maniera aproximativa si izvorand de la “investitori” defel inocenti sau agentii de toata mana si pana chiar si de la pagini web ce se ocupa strict cu inregistrarea de vanzari . Informatia vehiculata , avand limite  prin insusi materialul disponibil , ni se infatiseaza ca documentar de continut general care , in felul mistificator al companiilor de sondaj sociologic , obtine rezultatul stabilit aprioric si, deci, dez-informeaza voluntar ori din eroare si nepricepere . Lipsesc datele precise si complete , depozitate la detinator independent si oficial si accesibile -fara prelucrarea dirijata -la consultare , chiar platita ; abia astfel cifrele- vehiculate azi frivol si adesea iresponsabil- vor fi verificate solid.

Dar pana sa avem acest mecanism elementar va mai curge apa pe Dambovita desi schema este in sine simpla . Noi avem nevoie de informatia bruta privitoare la”nou ” , continand ” numarul santierele deschise ” ( deci investitii ) si al celor incheiate , indiferent de categorie, de la locuinte la centre comerciale si birouri iar acestea pot fi culese de Institutul National de Statistica dar sub conditia de a le organiza serios si nu in maniera suprarealista care a dat cateodata rezultate scandalos de superficiale . Avem nevoie , iarasi , de “volumul de vanzari ” locale repartizate pe categorii definite (locuinte in cladiri colective ,sau case individuale , terenuri , magazine etc. ) , precizand atat “geografia” ( cartierul ) cat si ” unitatea de masura ” (”metrul patrat” construit sau construibil ) iar acestea se afla acolo unde vanzarile devin” autentice” adica la notarul public . In sfarsit , ar mai fi numarul si valoarea “chiriilor inregistrate ” (in majoritate cu scop de locuinta ) care - fiind la noi simple declaratii de impunere fiscala - provin direct de la Fisc (desi in procent aproximativ cata vreme destule sunt incheiate “cu banul in mana ” ) . Ideea recenta de a incuraja ” Statistica ” sa publice propriul raport periodic in materie de imobiliar  a parut unora solutia  asteptata insa  nu-i decat un pas modest   fiindca nu  atat de “analize ” avem nevoie ci de material brut , verificabil si sigur ; altfel , intr-o tara unde nu exista nici certitudinea raportarilor corecte ale temperaturii  din unele zile totul poate fi o simpla versiune a realitatii  si nu realitatea insasi.

• 23 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (III) : Cele doua piete - “piata concurentiala” si “piata de ponturi”
• 22 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (II) :”Criza imobiliara ” . Factori de influenta
• 21 Iulie 2008 - BILANT SEMESTRIAL (I) :”Incendiu” sau “inghet” ? Sfarsitul unui ciclu

Impresia castigului speculativ din “case si terenuri ” creata in deceniul trecut si intensificata pana la punctul de fierbere de marii imbogatiti ai acestor ani ( unde componenta “imobiliara” izbeste prin frecventa ) indruma , la drept vorbind , masse uriase de aspiranti la ipotetice averi a caror expunere lasa mut pe romanul incapabil sa inteleaga lumea unde traieste . Aceasta mentalitate gresita a fost insa stimulata si de cateva “jocuri de noroc imobiliar ” care au putut include , in proportii diferite , participanti la joc intre care unii trebuiau socotiti virtuali castigatori iar majoritatea de cotizanti -pierzatori de profesie . Intre acestea , “afacerea rezidentialului nou ” , speculatiile cu terenuri de oriunde si cumparaturile incontrolabile de apartamente ” de cartier “(care urmau sa-si multiplice pretul cam in felul unei masini de facut bani ) au tinut locul de vedeta pentru intervalul recent si , adaugandu-li-se “febra constructiei de mall-uri “(unde s-au refugiat “occidentalii ” cu scaderi simtitoare de cota la obarsia lor ) , inca mai constituie miraje care emotioneaza , creind iluzia banului castigat usor . Situatia trebuie , de buna seama , examinata macar succint .

“Piata proiectelor rezidentiale ” constituie in sine un mister la noi , unde procentul de informatie propagandistica este foarte ridicat caci in realitate ceea ce stim cu precizie ,azi, este numai anuntul de initiere si cateva detalii pregatite cu grija de antreprenor ; lipsesc elemente capitale precum numarul de vanzari , preturile reale si chiar etapa de executie (despre care nimeni nu precizeaza nimic ). O iritanta opacitate impiedica perspectiva corecta si, deci, analiza . De aceea o previziune in aceste teme nu se poate formula corect ci doar o ipoteza , provizorie si ea : vor fi incheiate ” proiectele ” unde re-calcularea ratei de profit (initial socotita la procente incredibil de mari ) se va produce imediat si va salva ceva din ceea ce altfel “investitorul “poate pierde total . Dar , oricum, castigul roman